Кому сейчас легко, или Московский промышленный бизнес сегодня

Тренды
Вчера
Редакция «Москвички»

Сегодня в столице созданы хорошие условия для малого и среднего промышленного бизнеса — например, для него активно строят современные площади в формате light industrial. А все потому, что Москва настроена на индустриальную волну.

.preloader { height: 0px !important; }

Москва всегда была промышленным городом. И сейчас остается индустриальным центром, просто в новом качестве и, соответственно, в новой архитектуре. В столице формируется новая типология промышленной недвижимости — light industrial. Это продуманные корпуса, которые совмещают функции офиса, производства, шоурума и дают возможность разместить компактное предприятие. Отличие от заводов-гигантов огромное — такие здания без проблем максимально адаптируются под конкретный технологический процесс. Пользователи мгновенно поняли возможности таких помещений, спрос на них растет быстро. Первыми их «распробовали» креативные индустрии, за ними пришли мебельные и текстильные мастерские. Food-tech и высокотехнологичные компании, работающие в сферах микроэлектроники и медицины, тоже оценили удобство. И это не исключительно московский тренд — многие мегаполисы почувствовали, что рано бросились избавляться от промышленности. Да и сама промышленность изменилась: в ней стало гораздо больше творчества, а места — благодаря прогрессу оборудования — она научилась занимать минимум. В принципе, города так и были устроены до эпохи индустриализации и теперь возвращаются к органичному для себя статусу центров моды, качества и технологий. В Берлине бывшие типографии стали центрами ремесленных кластеров, в Лондоне фабричные корпуса превратились в студии и офисы, в Амстердаме и Барселоне промышленные зоны интегрированы в ткань города как рабочие районы с мастерскими и лабораториями.

Механика рынка

Формат light industrial больше всего нужен малому и среднему бизнесу, который ищет возможность развиваться без больших вложений. Для многих стартовый формат — это аренда или промышленный коворкинг. Так можно расти постепенно: протестировать бизнес-модель, наладить производство, привлечь первых клиентов. Не покупая при этом площади и тем более не строя большой завод без понятной бизнес-модели и спроса рынка.

Более того, девелоперы стараются создать вокруг промышленных помещений полноценные экосистемы. Современный промышленный технопарк — это не голый корпус под цех, а многофункциональная структура, где есть офисные пространства, шоурумы, общие сервисы, например кафе, и благоустроенные территории. Здесь заранее учтены требования к производственным помещениям: повышенные электрические мощности, высокие потолки, возможность въезда грузового транспорта, круглосуточный доступ.На рынке недвижимости сейчас light industrial — перспективный продукт. Арендаторам он сокращает издержки очень на многое, включая логистику, а девелоперам гарантирует высокий спрос и, соответственно, быструю заполняемость объектов.

Москве с ее стратегией бизнес-эффективности и одновременно удобством для людей тоже выгодно сохранять производство в своих границах. Это создает рабочие места, сокращает маятниковую миграцию и вписывается в концепцию «15-минутного города», где жилье, работа и необходимые сервисы находятся рядом. У одного человека при таком подходе сокращается время на дорогу, а у нас всех снижается экологическая нагрузка. В Департаменте инвестиционной и промышленной политики Москвы нам подтвердили заинтересованность столицы в промышленных технопарках: «Это формат, который позволяет бизнесу создавать новые производственные компании и технологии и развиваться в сообществе. Мы стимулируем такие проекты через льготы, субсидии и инфраструктурные программы».

.preloader { height: 0px !important; }

На странице справа:промышленный технопарк «Алабушево», Capital Group

Capital Group: универсальность и гибкость

Один из самых опытных игроков на рынке индустриальной недвижимости держит в своем портфеле знаковые проекты, включая промышленный технопарк «Алабушево», признанный лучшим объектом индустриального назначения на территории московского региона. «Промышленные предприятия становятся все более технологичными, — объясняет член правления, коммерческий директор Capital Group Петр Исаев. — Для них требуется меньше площадей, но гораздо больше универсальности. Компании ищут корпуса, которые можно легко трансформировать, чтобы оптимизировать технологический процесс. Light industrial позволяет быстро адаптироваться к новым условиям без крупных вложений в модернизацию, устанавливать дополнительные инженерные системы и производить перепланировку. При проектировании закладываются повышенные нагрузки на инженерные системы с учетом производственных процессов будущих резидентов».

Спрос на такие пространства растет на фоне импортозамещения, которое ведет к развитию малых и средних производств. Петр Исаев подтверждает: «В технопарке «Алабушево» к открытию готовятся производства более десяти компаний из высокотехнологичных отраслей: это медтехника, ветеринарная фармацевтика, комплектующие для нефтяной и газовой промышленности, микроэлектроники и ИТ-оборудования. Благодаря формату light industrial каждый резидент может адаптировать арендованные площади под свой технологический процесс».

Разница между промзонами 1990‑х и новыми системными промышленными технопарками огромная, подчеркивает член правления, директор по правовым вопросам Capital Group Владимир Галактионов: «Современные комплексы не могут существовать обособленно. Но сегодня промышленные технопарки — это не вредное производство, а пространство для исследований, внедрения новых технологичных разработок и воплощения креативных идей. Поэтому в проектах предусмотрены не только производственные линии, но и помещения для лабораторий. Благоустройство и комфорт сотрудников становятся такой же необходимостью, как и производственные мощности. Это привлекает кадры и удерживает специалистов».

Москва не отпускает

Для Москвы очень важно, чтобы производство было частью городской экономики. Уже сегодня реализуется свыше сотни масштабных инвестиционных проектов. Они дают инвесторам возможность арендовать земельные участки для строительства промышленных объектов по льготной ставке — всего 1 рубль в год.

Так в Троицком и Новомосковском административных округах планируется большой пищевой кластер: девелопер Vesper построит технопарк площадью 125 500 кв. метров, который создаст около трех тысяч рабочих мест. В Западном округе появится первый в городе промышленный технопарк пищевых производств, реализованный девелопером RBNA.

С 2024 года город начал предоставлять участки под строительство промышленных объектов через торги — по совокупности причин это ускоряет начало стройки в среднем на 40%. Дополнительно стимулируют создание мест приложения труда: девелоперы одновременное с жильем строят производственные и офисные корпуса, а взамен получают льготы. Для промышленных проектов эти льготы недавно увеличили еще на 14%. Механизм поддержки работает — благодаря программе в Москве скоро появятся двадцать семь новых промышленных объектов, первые шесть из них уже введены в эксплуатацию, в них разместились компании из сферы медицины, фармацевтики, электроники, IT, косметики, строительные производства. Всего таким образом создано около пяти тысяч рабочих мест, а в перспективе их количество возрастет до двадцати тысяч.Городская политика включает и финансовые инструменты поддержки. Для долгосрочных промышленных проектов лимит льготных кредитов увеличили до 5 млрд рублей, а срок их возврата — до пяти лет. При этом город компенсирует половину ключевой ставки Центробанка.

Тем самым Москва формирует для инвесторов и предпринимателей полный набор условий для комфортного развития: от дешевой земли и налоговых льгот до субсидий и кредитов. Light industrial в этой системе выступает как один из самых перспективных инструментов — логично, что появились и девелоперы, и архитекторы, для которых строительство таких комплексов стало новой точкой развития. При этом у каждого девелопера — свое видение того, каким должен быть их light industrial.

.preloader { height: 0px !important; }

Промтехнопарксна улице Барышиха, 32,по проекту девелопера «АБ Центрум»

«АБ Центрум»: бутик-подход

АБЦ больше десяти лет работает как девелопер и генеральный подрядчик, реализуя коммерческие и промышленные объекты в Москве и Подмосковье. По собственному девелоперскому опыту «АБ Центрум» знает, что есть арендаторы, которые не хотят делить крышу с большим количеством соседей. Поэтому их промтехнопарк на улице Барышиха, 32, площадью 12 000 кв. метров задуман как бутик light industrial класса А+, рассчитанный всего на четырех резидентов. Здесь для них создают максимальный комфорт и невероятную инфраструктуру: коворкинг, шоурум, кафе, фитнес-зону с кортом для падела, зеленую веранду на крыше и зарядные станции для электромобилей. Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на следующий год.

RBNA — эстетика как экономический инструмент

RBNA строит индустриальные кластеры, где одну из ключевых ролей играет архитектура — красота для этого девелопера неотделима от функциональности. Производственные корпуса при этом сочетаются с офисами, лабораториями и сервисами. Комплекс для размещения пищевых производств девелопер создает в рамках масштабных инвестиционных проектов, также он воспользовался льготой по программе стимулирования создания мест приложения труда. И опыт RBNA показывает, что «промка» становится драйвером развития целого района, что принципиально важно для джентрификации — создания модного флера не только в центре города, а во всех его уголках.

«Архитектура — это полноценный экономический инструмент, — говорит генеральный директор RBNA Александр Волков. — От нее во многом зависят эффективность и скорость заполнения объектов. Мы видим, что грамотно спроектированные корпуса быстрее становятся точками притяжения, формируют устойчивый поток арендаторов и запускают развитие района». Архитектурные решения напрямую влияют на инвестиционную привлекательность объектов — выразительные фасады влекут современного предпринимателя не меньше, чем удобные планировки, интегрированные офисные блоки и благоустроенные территории.

Волков предсказывает, что будущие московские промзоны будут гибридными: «Производство сохранится, но оно будет обрастать сервисами, общественными пространствами, парками. Промышленные районы уже проектируются как мультиформатные территории — с удобной логистикой, нормальной пешеходной средой и понятной организацией рабочих мест».

Vesper: системность

Vesper известен как девелопер жилых проектов высокого класса, но он выходит и в сегмент промышленной недвижимости. В Новой Москве компания построит на участке площадью 19,5 га около 125 000 кв. метров корпусов для пищевого производства. Директор по продукту Полина Мурова объясняет: «За последние годы промышленная недвижимость в Москве пережила трансформацию. Если раньше она воспринималась как периферийная инфраструктура, то сегодня это полноценная часть городской экономики. Наш проект в Новой Москве имеет не только коммерческую, но и социальную значимость: он создает рабочие места и отвечает задачам развития городской инфраструктуры».

В кластере будет молочное и мясное производство, хлебопекарни, кондитерские фабрики, цеха напитков и упаковки. «Эти отрасли предъявляют особые требования к инженерии и планировке, поэтому корпуса проектируются модульными: от небольших блоков для малых предприятий до крупных корпусов для лидеров рынка. Важный элемент — встроенные офисные зоны, чтобы бизнес мог вести и производство, и управление на одной площадке».Про комфорт тоже не забыли: «Сейчас мало желающих работать в серых промзонах. Конкурентные проекты — те, где есть благоустроенная территория, кафе, парковки и зоны для отдыха. Такая среда влияет и на продуктивность, и на привлекательность работодателя».При этом Vesper настаивает, что успех индустриальных проектов определяется системностью. Архитектура и планировки должны быть продуманными, транспорт и логистика — доступными, экономика — понятной для девелопера и арендатора.

С точки зрения архитектора

Бюро ABOVE работает с промышленными объектами как с частью городской ткани, следуя тренду на эмоциональную технологичность. За последние годы оно приобрело большой опыт в проектировании промышленных объектов для ключевых игроков рынка, в том числе для RBNA и Level Group. Партнер бюро Мария Салех подтверждает тезис Александра Волкова о важности качественных архитектурных решений: «В жилых проектах нас ограничивает квартирография, а в промышленных фасад можно воспринимать как холст. Это дает больше свободы. Мы можем усиливать ключевые фронты, использовать перфорацию, ламели, цветовые приемы, типографику. Даже при ограниченном бюджете объект приобретает индивидуальность и становится адресом, а не просто серой коробкой».

Архитекторы подчеркивают, что для новой промышленной архитектуры обязательно следование принципам устойчивого развития: сертификация по стандартам BREEAM и LEED, энергоэффективные материалы, системы переработки отходов, озеленение.

«Нам важно поймать контекст места — участок часто бывает зажат между мощными транспортными артериями, и тогда сама среда диктует язык архитектуры. Мы работаем с образом движения: асимметрия объемов, пластика фасадов, ламели, которые создают игру света и тени и меняются, вторя ритму города. Наши здания не просто про практическую функцию — они про ощущение скорости, про идентичность Москвы — города, который никогда не стоит на месте».

.preloader { height: 0px !important; }

Здание пищевоготехнопарка —разработка архитектурногобюро ABOVE

Спросите у арендатора

«Первый живой коллаген» — будущий резидент промышленного технопарка — производит продукты для здоровья и красоты на основе биологически активного коллагена. Основатель компании Ирина Артемьева новой локацией довольна: «Для нас главное преимущество формата light industrial — возможность объединить производство, склад и офис в одном современном пространстве с городской доступностью. Такое решение позволяет расширять производственные мощности без лишних издержек, гибко адаптироваться под новые задачи. Для нашего бизнеса важно удобство логистики: близость транспортных артерий ускоряет доставку».

Косметический бренд Nikk Mole ведет полный цикл, от разработки формул в собственной лаборатории до выпуска готового продукта. Основатель бренда Мила Клименко арендует помещение в промышленном технопарке «Сенькино», который девелопер Parametr, часть структуры ПИК, реализует по программе создания мест приложения труда: «Формат light industrial объединяет в одном здании производственные мощности, лабораторию и офис. Это позволяет вести все процессы прозрачно и удобно: от идеи и тестирования до производства и деловых встреч. Такой подход делает бизнес экономически эффективным и формирует современную среду, в которой команде комфортно работать и развивать бренд. А об инфраструктуре нам думать не нужно — Parametr берет на себя все, от инженерных систем до сервисов, которыми мы пользуемся ежедневно. Это тот случай, когда девелопер становится не только арендодателем, но и партнером в развитии бизнеса».

Только вперед

Компании, которые занимаются направлением light industrial, видят в нем будущее промышленных территорий Москвы. В Capital Group уверены, что в ближайшие годы рынок будет двигаться к формированию технопарков полного цикла. «Такие комплексы смогут работать в рамках промышленных кластеров, что позволит добиться баланса между производственными мощностями и инфраструктурой», — говорит коммерческий директор компании Петр Исаев. В общем, можно сделать вывод, что с развитием light industrial Москву ждут не только уютные технопарки среди жилых домов, но и полноценные технорайоны с насыщенной средой, где в одном месте будут собраны производства, офисы, сервисы и культура.

Декор-бюро Favn Decor, создающее сценические и выставочные декорации, оформление для городских мероприятий и арт-объекты для фестивалей, арендует площади в бывшем заводском квартале на «Белорусской». «Москва — столица мероприятий, — объясняет соосновательница компании Анастасия Фомина. — Индустрия декораций не сможет работать, если ее вынесут за пределы центра. Такие производства должны развиваться здесь. Это важно и для бизнеса, и для жизни города».

Бюро собирает масштабные декорации, поэтому ему важны широкие ворота, через которые можно выкатить готовые конструкции или завезти материалы. «Критично, чтобы к цеху могла подъехать «Газель» или даже фура, — продолжает Фомина. — У нас шумное оборудование. Нам требуется круглосуточный доступ без ограничений».

Впрочем, среда для Favn Decor важна не меньше: «Мы находимся недалеко от «Белорусской», здесь, помимо производств, есть фотостудии, танцевальные залы, кофейни, бары, клубы. Это создает особое настроение. Когда к нам приходят подрядчики, клиенты или кандидаты, они видят, что мы работаем в центре города. Это производит впечатление и помогает формировать имидж компании».

Фото: архивы пресс-служб

По вопросам сотрудничества вы можете написать на почту:deareditor@moskvichka.ru

Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции.