Что происходит с московской недвижимостью. Колонка Сергея Калюжного

Десятилетиями мы привыкали к тому, что купленную квартиру можно сдать, а если приспичит, то продать с плюсом. Но в 2026 году ощущения поменялись.

В 2020-м случился ковид, а государство запустило льготную ипотеку, и по всей стране стар и млад побежали покупать квартиры. Метр в московских новостройках с той весны подорожал со средних 203 тысяч рублей до нынешних 830, то есть вчетверо. Только надо понимать, что это оптический обман — на самом деле за шесть лет из города вымылось дешевое предложение, и средняя цена поехала вверх сама собой.

И еще один нюанс, о котором говорят редко. Принято думать, что льготку разобрали молодые семьи. Но к концу программы ее брали в основном люди с деньгами, их доля среди заемщиков выросла с 59 до 85%. Государство несколько лет помогало тем, кто покупал квартиры не для того, чтобы в них жить, а чтобы зарабатывать.

На днях я выглянул в окно квартиры моей мамы на границе Замоскворечья. Как же изменился скайлайн! Шуховская башня, которая доминировала на линии горизонта, теперь теряется среди новых зданий. Кто-то скажет: «Какой кошмар, превратили Москву в Шанхай!» Не соглашусь. Город должен развиваться, иначе он превращается в музей, а Москва никогда музеем не была. К тому же новое тут растет в основном на месте промзон и пустырей. Вот на набережной Тараса Шевченко корпуса «Бадаевского» подняли на 35-метровые колонны над пивзаводом, а под домами разбивают парк в четыре гектара. У «Павелецкой» была серая зона, а теперь High Life с его шестью башнями до сорока семи этажей и волнообразный Opus на Дербеневской набережной. Российские архбюро сильно прокачали скиллы по сравнению с тем, что тут росло в нулевых.

Когда льготную ипотеку закрыли, первыми посыпались строители недорогого жилья в регионах. А в Москве при этом 2024 год стал лучшим в истории ее высокобюджетного сегмента. Причина — готовый сюжет для кино. Деньги, которые до 2022 жили в Лондоне, Ницце и на Кипре, поехали домой и стали искать, во что превратиться. «Частичная репатриация капитала», как это называют аналитики. У инвесторов в голове держалась простая логика: деньги в Москве будут всегда, поэтому недвижимость в цене не упадет.

Дорогих проектов становилось все больше, а дешевых не осталось совсем. Вот цифра, которая поразила меня сильнее всего. За первую половину 2026 года в старых границах Москвы не стартовал ни один проект комфорт-класса. Ни один. При этом доля запусков высокобюджетного жилья в общем числе новичков выросла почти до 82%.

Конкуренция в дорогом сегменте обострилась, и от лапомоек в подъездах девелоперы перешли к целому набору «аменитис». Именно таким звонким словом теперь называется набор услуг жилого дома. Кинотеатр, бассейн, приватный парк, терраса на крыше, кабинет для массажа, йога-­студия — это уже даже не разговор, а гигиенический минимум.

Соревнуются сейчас в другом. В башне One в Сити смотровую площадку вынесли на четырехсотметровую высоту. «Аурус Резиденции» — две почти 395-метровые башни, которые строят на месте микрорайона Камушки, — обещают жильцам пляж с шезлонгами на стилобате и парк на высоте тридцати метров. Для создания квартала Nicole в трехстах метрах от Кремля позвали Heatherwick Studio и парижское бюро Paris Classical Architecture. Дом Luce проектировали флорентийцы Archea Associati.

Все это великолепие надо содержать. Фасад сложной формы моют промышленные альпинисты, консьержей держат в две смены, парк требует садовника, а искусственный пляж — фильтрации. Платит за это житель.

В обычном премиальном доме эксплуатация обходится от 120 до 150 рублей за метр в месяц. В камерных клубных проектах с богатой инфраструктурой доходит до 900, то есть квартира площадью двести метров — это 180 тысяч в месяц, больше двух миллионов в год. На показе человек влюбляется в винный погреб, а через год понимает, что купил не квартиру, а подписку без права заморозки. На этом этапе и выясняется, кто может позволить себе московский премиум по-настоящему, а кто дотянулся до членского взноса, но не рассчитал стоимость персональных тренировок. Квартиры в очень хороших домах всплывают на рынке через год после заселения, и далеко не всегда потому, что хозяева переехали в дом получше.

К непростому 2026 году мы подошли со следующим набором. Наконец достроились квартиры, купленные несколько лет назад под низкие ставки, и весь этот объем выходит на рынок: либо на продажу, либо в аренду. Самое интересное, что этот условно вторичный фонд конкурирует по цене с новыми проектами. Получается так, что квартира в только что сданном доме стоит дешевле, чем в новом корпусе на этапе котлована. Разрыв между первичкой и вторичкой в Москве держится в диапазоне от 25 до 45% не в пользу новостроек. За счет прироста предложения падает цена и на рынке аренды.

Число сделок в высоком сегменте за первое полугодие упало на 27%, до 650 транзакций на всю Москву. В делюксе все еще резче, там за шесть месяцев продали девяносто квартир, почти вдвое меньше, чем годом раньше, при среднем чеке 570 миллионов рублей. А цены при этом выросли, метр прибавил 6% и дошел до 2,3 миллиона, обновив исторический максимум. Общая стоимость всего, что выставлено на продажу в высоком сегменте, впервые перевалила за триллион. Триллион рублей предложения — и всего девяносто проданных делюкс-квартир за полгода.

Почему тогда цены не падают вслед за спросом? Потому что снижать их застройщику почти некуда. Стройку финансирует банк под определенную модель выручки, и скидка портит отношения с ним быстрее, чем помогает продажам. Проще притормозить и подождать.

Ответ совсем не такой, как принято думать. Девять из десяти сделок в премиуме и люксе проходят вообще без ипотеки, за собственные деньги клиента или в рассрочку от застройщика. В июне в отдельных проектах доля стопроцентной оплаты дошла до 47%. Люди несут кеш. Не потому, что верят в двузначный рост метра, а потому, что деньги надо где-то держать и все меньше людей готовы видеть их в виде цифр на экране. Настроение последнего года такое, что хочется чего-то, что можно потрогать, что стоит на земле. Проблема покупателя не в том, где найти денег на квартиру, а в том, где хранить то, что уже есть.

Он не всегда москвич. Доля региональных клиентов в дорогом сегменте перевалила за 40%. Человек из Тюмени или Краснодара покупает жилье в Хамовниках не для того, чтобы там жить. Это его точка присутствия в столице, куда он прилетает на неделю в месяц, где живет ребенок-­студент. Плюс понятная его родне и партнерам форма богатства. Акции надо объяснять, а квартиру в «Садовых кварталах» объяснять не надо.

Никакая. Долгосрочная аренда в Москве приносит от 3 до 5% годовых, и это до вычета налога, без учета простоя, ремонта и бриллиантовой эксплуатации. Любой банковский инструмент сейчас дает втрое больше и не потребуется объяснять арендатору, почему нельзя вешать телевизор на стену из травертина. Квартира проигрывает вчистую.

Но люди все равно покупают, а значит, в уравнении есть что-то еще, помимо процентов. Квартира в этой ситуации не инвестиция и даже не сейф. Разница принципиальная. Сейф предполагает, что вы в любой момент откроете дверцу и заберете содержимое. С квартирой за полмиллиарда так не работает. Покупателей на такой лот в городе несколько десятков, они друг друга знают, торгуются жестко и никуда не спешат. Сроки экспозиции растут, и если срочно понадобятся деньги, вы продадите с дисконтом.

Но зарубежная недвижимость еще сложнее, потому что комплаенс, банки-корреспонденты, зависшие платежи, отдельный квест с продажей. Москва, выходит, проще. Не выгоднее, а именно проще.

Я не аналитик, не брокер и не девелопер, поэтому лихих прогнозов давать не буду. Цена недвижимости растет примерно на уровень инфляции, аренда приносит меньше, чем самые скучные банковские инструменты, а выйти из актива можно только со скидкой и небыстро. Рынок замер. Капитал стоит в бетоне не потому, что бетон вдруг стал лучшим активом на свете, а потому, что остальные двери прикрыты.

И тут на передний план выходит качество. Разница между просто дорогой квартирой и по-настоящему редкой все равно будет расти. Дом на колоннах над старым пивзаводом. Потолки в шесть метров. Террасы над отреставрированным электротеатром «Форум». Таких проектов в городах всегда немного, и они имеют шансы со временем превратиться в памятники архитектуры.

Еще надо смотреть на качество того, кто строит. По оценке «Дом.РФ», примерно у четверти растущего в стране жилья могут возникнуть сложности с финансированием. Рендер и живая стройка — не всегда одно и то же.

Поэтому прежде чем влюбляться в визуализацию, посмотрите проектную декларацию. Проверьте реальную стадию готовности корпуса. Поднимите историю сроков по прошлым объектам этого девелопера, посчитайте распроданность. Все это лежит в открытом доступе на наш.дом.рф и не стоит ни рубля.

Самые дорогие новостройки с ценой 3,09 млн руб. за метр сейчас на Якиманке. За ней — Тверской район с 3 млн руб. Хамовники — только третьи. Но разумнее смотреть на статистику продаж. По количеству сделок в высоком сегменте лидирует Замоскворечье, следом — Дорогомилово. Хамовники — опять третьи. А на Золотой миле не осталось площадок, она стала рынком вторичного люкса. Новый люкс — это Симоновская набережная, там сейчас происходит переоценка московских ценностей.